地产产业链的风险传导机制?目前风险有哪些？

一、地产产业链的风险传导机制

（一）直接传导

1. 财务状况关联 房地产价格的波动会直接对房地产企业的财务状况产生影响。当房价下跌时，房地产企业的销售收入可能减少，库存资产价值下降。以恒大集团为例，在房地产市场下行阶段，其房价的下降以及大量房产库存积压，使得企业的营业收入锐减，资产价值大打折扣。这进而影响到企业偿还债务和获取新融资的能力，增加了金融机构的信贷风险，因为房地产企业的偿债困难可能导致银行等金融机构的贷款违约。
2. 债务链的影响 房地产企业信用风险可通过债务链传导至其他企业和投资者。在房地产开发过程中，企业之间存在复杂的债务关系，房地产企业可能背负着对建材供应商、建筑工程企业等的债务。一旦房地产企业出现资金链断裂等信用风险，如付款延迟或无法支付，会造成上游建材企业应收账款增加、资金周转困难，影响其正常的生产经营，还可能影响对投资者的回报承诺无法兑现等。

（二）间接传导

1. 产业链上下游 房地产市场风险通过产业链上下游企业进行传导，若房地产市场萎靡，对建筑材料行业影响巨大，例如对钢材、水泥等建筑材料的需求会下降，使得生产这些材料的企业面临订单减少、产能过剩的风险，许多中小建材企业可能会因为房地产业务的减少而亏损甚至倒闭。在家居家装等下游行业方面，需求也会随着房地产市场的降温而降温，若房屋销售量和装修需求下降，家居家装企业的业绩必然受到冲击，尤其是以工程业务为主的家装企业，源头上房地产项目减少直接造成业务量萎缩，企业营收和利润降低。
2. 对金融体系影响 房地产市场与金融体系紧密相连相互作用。当房地产出现危机，房地产作为抵押物贬值，会使银行等金融机构的信贷资产质量恶化。大量房地产开发企业资金周转不良后，会直接给银行带来不良贷款，并且波及产业链上下游供应商、投资人、购房者等的资金风险也会传导到银行，使银行坏账增加。此外，居民住房按揭贷款方面，如果房地产市场恶化，居民还款能力受影响或者房屋价值低于贷款额时，会出现按揭贷款违约风险加大的情况，造成金融体系风险加重。比如2008年美国次贷危机，次级贷款中很多以房地产为抵押，房地产市场泡沫破裂后，借款者还款困难，造成银行等金融机构坏账急剧上升，诱发金融危机并进一步冲击实体经济。

（三）跨区域传导

1. 区域经济联系 随着区域一体化进程的加快，房地产市场的风险容易从一个地区向其他地区蔓延。例如在城市群、都市圈概念下的区域发展，各城市的经济联系紧密，人口流动频繁，房地产市场具有一定的关联性。当某个城市（例如核心城市）由于政策调控、经济结构调整或者突发事件（如大型企业倒闭）等原因，房地产市场出现风险，比如房价大幅下跌、市场成交量锐减。这种塌陷效应会致使人口流出预期增加、资金抽离，从而会影响到相邻地区或者具有人口流入、经济协作往来密切的地区，使这些地区的房地产市场预期也发生改变并受到冲击，可能原本稳定的房价也开始下降、投资者的信心受挫。
2. 全国性因素传导 全国性的重大经济政策调整、宏观经济形势变迁等，能够在不同区域的房地产市场之间进行风险传导。例如国家整体利率的上调或者下调，会影响各个地方房地产企业的融资成本。当全国范围内市场环境变化时，可能导致一些房地产企业在多地的项目面临类似的风险。比如在房地产去杠杆过程中，全国性的金融监管加强，不管是东部发达地区还是中西部地区的房地产企业都会受到因融资收紧带来的风险影响，进而将风险传导到各个区域的上下游产业链企业和相关金融机构。

二、地产产业链目前的风险

（一）上游产业的风险

1. 供应商资金回收风险 房企在资金紧张时经常会挤占上游企业的资金，这种情况在建材等行业十分明显。近年来中国的房地产行业发展增速变缓，2021年恒大爆雷之后房地产领域结构性风险大增，工程进度停滞等情况增多。建材供应企业本就面临重资产、规模化生产的特点，大量资金沉淀在生产设备和原材料库存中，在房地产企业经营不景气情况下，建材供应企业结算回款周期变长，导致部分企业应收账款存在减值风险，现金流紧张，严重影响企业的正常运营和再投资能力。例如很多中小建筑材料经销商，在房地产企业欠款情况下，自身资金链紧张无法购进新的货物维持经营，面临倒闭风险。
2. 建筑工程企业经营风险 建筑产业作为地产开发产业链的中上游产业，与房地产企业联系紧密。许多建筑工程类企业多具有央国企背景，但这并不意味没有风险。它们在经营中普遍存在垫资经营的情况，项目长时间现金流为负，其营收、资产规模虽然相对庞大，但市盈率水平低、毛利率仅在10%左右，整体行业议价能力较低、付款周期较长。在房地产企业资金状况恶化时，直接影响建筑工程类企业的业务回款、结算，致使2021年部分企业项目层面出现缓工、怠工、停工现象，企业经营形势愈发严峻，形成恶性循环。

（二）下游产业的风险

1. 建筑装饰行业冲击 建筑装饰行业受房地产市场下行影响严重，尤其是那些大客户依赖型企业。这类头部企业规模扩张往往依赖于地产开发商客户，随着房地产市场加速调整下行，其营收与利润实现均面临巨大挑战，亏损现象在上市建筑装饰企业中十分普遍，市场份额收缩，业务开展困难，许多装饰工程项目被推迟或者取消，从企业经营到人员就业都受到较大冲击。
2. 家居家装行业部分风险 家居家装行业同样受到影响，但受损相对较低。一方面是由于这个行业以住宅室内装饰为主，涵盖面广且细分产业众多。另一方面，家居家装行业B端工程业务与C端零售业务并行，C端零售业务起到了对冲作用。从2021年上市企业财报来看，存在增收不增利现象，少数企业出现亏损。不过由于存量市场的存在，房地产增量减少对其影响尚未达到像建筑装饰行业那样严重程度，整体上受房地产影响程度有限，但仍然面临来自房地产关联业务调整带来的风险扰动。

（三）金融体系风险

1. 金融机构坏账增加​ 房地产市场主体违约风险直接加大了金融部门风险敞口。随着房地产市场的大幅收缩和快速下行，比如大量房地产开发企业面临资金周转恶化的情况，这将直接导致银行等金融机构产生大量不良贷款。众多房企违约风险一旦向上下游传导，像供应商可能无法收回账款、投资人损失资金、购房者面临烂尾楼断供风险等情况，最终都会归结为银行坏账的增加，造成金融机构资产质量下降，风险积累。
2. 信贷资产估值损失 房地产是居民和企业部门承担债务最重要的抵押物，房价的大幅度下跌将引发一系列连锁反应。如果房价迅速下跌，那么中国所有持有房地产的人财富都会大幅缩水，这意味着中国居民和企业整体信用和承担债务的能力都将下降。这种情况下信贷资产估值必然发生损失，抵押资产的价值损失必然导致坏账增加，从而进一步扩大金融机构风险敞口。例如在一些城市房价深度调整时，部分已经抵押在银行的房产价值大幅低于贷款金额，银行在面临借款者违约时，处置抵押房产后依然无法覆盖贷款损失。
3. 住房按揭贷款违约风险上升 当前居民部门的住房按揭贷款面临较大的风险。随着房价的不稳定以及居民收入受经济大环境等因素影响，违约风险上升。根据国家资产负债表研究中心测算，2010年年底居民部门杠杆率为27.3%，而2022年底达到61.9%，年均增长8.35%，与此同时个人住房贷款余额持续上升，2022年达到38.8万亿元。然而，当前城镇居民可支配收入同比增速均在10%以下，又由于近两年经济受到较大冲击，失业率攀升导致居民收入降低，在居民支出存在刚性的情况下，偿还住房按揭贷款的压力增大，如还款延迟甚至出现断供等违约性增加风险现象。

（四）宏观层面的间接风险

1. 消费受挫和失业问题 房地产市场的走势对居民消费心理影响相当大。房价的下跌会通过财富效应抑制居民消费，房地产在中国城镇居民家庭资产中占六成以上，我国养老和保险金融服务相对滞后，使得房地产成为家庭养老和保险的重要替代金融投资工具。一旦房价下跌，居民财富大幅缩水带来的负财富效应必然抑制居民消费。一旦消费不振，对宏观经济的拉动作用就会减小，经济增长动力不足。并且房地产及其关联产业，如建筑行业等吸纳了大量的劳动力，当房地产市场下滑，众多项目停顿、企业经营困难，必然导致工人失业问题。如此大规模从业人员的收入和生活质量下降将进一步加剧当前需求收缩，消费市场更加疲软。
2. 加重地方政府债务问题 从2000年以后，我国地方政府土地出让收入在地方政府财政收入中所占比例持续上升，很多地方政府在发展过程中对土地财政形成了一定的依赖。当房地产市场低迷时，土地出让价格下降、土地出让面积减少，这会使地方政府土地出让收入减少，而地方政府在基础设施建设等项目中背负的债务却依然存在，可能会加重地方政府债务风险。比如一些城市在大规模开展新城建设或者基础设施改造时，前期以土地出让收入和土地抵押等方式获得资金投入项目，如果房地产市场下行导致后续土地财政的收入流无法弥补债务缺口，就可能出现债务违约风险或者影响到其他公共项目建设资金安排等问题。