蘇聯時代的基輔人怎樣換房

▢ 斯坦尼斯拉夫·查利克

蘇聯時代城市平民改善自家居住條件只有一種辦法：跟別人交換寓所。其間黑箱作業、非法經紀人和私下付款屢見不鮮。

1972年美國總統理察·尼克森訪問基輔，市執委會主席弗拉基米爾·古謝夫奉命做介紹，時間兩分半 （!），包括翻譯。

主席是這麼說的：“總統先生，現在基輔每天新建80套住宅，一年25000”。

寥寥數語令外賓印象深刻，尼克森當天在瑪麗亞宮（馬林斯基宮）舉辦的政府招待會上隨口引用了這個數字。

如果我們去查閱1970年代基輔市官方材料，將看到一幅似乎興旺的景象：城市住房平方公尺數逐年增加。比如1970年基輔可用住房2120萬平方公尺、1971年2240萬、1972年2360萬、1973年2480萬、1974年2610萬、1975年2720萬…… 那麼根據官方數據，烏克蘭蘇維埃社會主義共和國首都每年新增約120萬平方公尺住宅。但實際上公寓短缺十分嚴重，新建速度遠遠落後於需求增長——這一點就連蘇聯自己的宣傳部門也承認，但他們認為跟“腐朽資本主義國家”相比，代表工農利益的先進國家的公寓是免費提供的。

可仔細想想就會發現這種驕傲的理由頗可疑。畢竟建設免費分配的住房屬於賠錢方案，而國家預算投入社會規劃方面從來不算慷慨。因此建成的住房面積比市民需求的少百倍，許多人排隊苦等十年、二十年甚至三十年才領到政府吹噓的免費住房。

請想像一下：你是個1970年代的基輔人，有一天需要改變居住條件——比如搬出父母家，到離單位近些的地方生活。但不可能賣掉舊房另買一套！因為房子是國家的，不歸居住者擁有，你們屬於租戶、房客。

為解決這個問題，有另一套機制：交換而非買賣住房。市蘇維埃執委會專門成立了經濟核算制機構：住房交換局，局裡有大文件櫃，你可以在值班檢查員協助下尋找合適公寓。那麼理論上講，你只要去到火車站街7號（就在火車站旁邊），請那位經濟核算魔法師打開櫃子拿出秘藏地址卡，然後找到心儀的公寓，跟現任住戶好好商量商量，喬遷之喜就近在眼前啦……嗎？

可惜，現實生活要複雜得多。

首先，面見檢查員並不容易，辦公室外排長隊，因為挨個看地址是很緩慢的，你可能等待數小時都進不去門。其次，查閱地址卡收費1盧布（這筆錢足夠坐無軌電車上下班半個月）。第三，該部門並未包含全部可交換公寓，最具吸引力的房源由於某種緣故未列入其中。

所以跑一趟“黑市”更管用，它就位於交換局外頭（後來轉移到地鐵“大學”站後面的植物園廣場）。你在這裡將遇見同樣有意交換住宅的人，想問什麼當場問清，還可順便了解他是否對你家感興趣。一兩個小時談十幾位，大大提高找房效率。

那怎麼知道誰需要什麼？很簡單，人們在胸前舉個紙板，寫明自己意向。比如“3 = 2 + 1”，意思是這人想把三室一廳換成二室一廳加一室一廳（兩套），所以會注意尋找有沒有舉“2 + 1 = 3”的。然而找房算術有時候也奇怪：常有人舉著“1 + 1 = 3”的紙板。小學生見了拽拽媽媽袖子說：“叔叔寫錯啦，我們去告訴他讓他改！”小朋友不知道，“叔叔”打算用兩套一室一廳換一套三室一廳。有額外付費，但不能寫明，因為是違法的。

公寓幸運女神只對精力充沛之人展露微笑。如果你真想改變住房條件，每星期至少到“黑市”站2、3次，有時持續好幾年。常客們互相都認識，記得誰尋找什麼，碰巧了就推薦一下。而那邊那位看起來精明的男士是中間人，當年叫掮客（蘇聯解體後叫經紀人）。掮客們大多是科研機構拿半薪的兼職人員充當，所以有空出來在“黑市”幫人找房。全職的做不了這事：任何公民連續四個月或半年不工作，警察可以將其列為“寄生蟲”——屬於刑事罪名。

與公辦中介機構不同，掮客提供的房源資訊頗具優勢和吸引力。為此你得付一大筆錢，相當於該人在科研機構工資的3-4倍。然而不能只看賊吃肉不看賊挨打，《刑法》規定“私營企業主活動和商業中介”最高判五年並沒收財產。所以掮客們很小心，盡量只跟熟面孔合作。

無論如何，你總算跟“黑市”上真正管點用的人搭上話了。諮詢住房資訊一般先問問在市中心還是在坡地？1970年代的市中心通常指赫雷夏蒂克街、利維夫廣場、勝利廣場一帶以及佩切爾西基區。如果想從坡地搬到市中心，你或者接受較小的面積（譬如3 + 1 = 3），或者加錢（數額好商量）。

如果鄰里關係沒矛盾，再問問樓層。底層最不受歡迎（不像今天），因為公寓大多無陽台，夏天恐怕有人翻窗入室。頂層亦然——漏不完的水，找不完的房管處。

繼續問：磚砌房還是預製板房？後者評價不高，1970年代初基輔曾流傳一種說法，稱預製板房住戶更容易生病，水氣不能充分蒸發，聚集起來釋放有害物質。很難講這話有幾分依據，但事實是這種房子的牆壁往往潮濕，因為是用松香（松脂）抹混凝土板之間接縫。混凝土本身品質也差，發行量頗大的《基輔晚報》曾寫過一篇小品文，轟動半座城。

而我們今天選房注重戶型：客廳多大？臥室多大？布局怎樣？外陽台內陽台？有獨立淋浴房嗎？集中供暖或燒鍋爐？諸如此類。

所以當年找到心儀的住房難歸難，終究有機會。可是你看中房子的現任房客未必看中你的房子。為了抓住來之不易的機會，你又開始幫人家找房。一通忙活下來，換套房子往往要涉及5、6個環節（聽說基輔曾出過涉及10個環節的宏大交換，嘆為觀止！），可如果其中任何一個環節中途生變，或發現了更優選，那麼交換告吹……

假使一切順利，各方達成一致，你以為就能搬了嗎？慢來。現在最主要的是徵得房屋所有者——“國家”——之同意。每個地區都有住房登記和分配部門，負責該部門的檢查員就是你接下來必須面對的命運仲裁者。檢查員將核查準備交換的兩套住房是否等值：首先為了杜絕私下支付非法款項，其次是為了避免這種情況：一個大家庭故意搬進較小住房，人均面積不足6平方公尺，從而立即進入排隊名單要求分房子。總之，只要檢查員不簽字，你之前的努力統統無效。

除交換外，改善居住條件的另一途徑是加入住房建築合作社。說合作社成員“蓋合作社”或“蓋房子”，並非指他們一磚一瓦自己動手，而是指住房建築合作社實際幫他們蓋。1973年熱門電視劇《大課間》帶火了這個詞：“你老盯著我幹嘛？” “你又想幹嘛？蓋合作社啊？”

如果你蠢蠢欲動打算參加合作社，請謹記門檻不低。比如基輔魯薩諾夫卡區一棟九層板房公寓，三樓的兩居室花費1800盧布，八樓的三居室2000盧布。社會平均月工資144盧布。首付款只占房屋造價40%，其餘60%屬於國家貸款（譯註：幾乎無息），住房建築合作社成員還款期25年。那麼以前述八樓41平方公尺三居室為例，每月需還貸32盧布。很貴啊，畢竟類似的國有公寓租金僅一半左右。

早在1960年代，當基輔第一批合作建房戶喜氣洋洋喬遷新居後，他們的親戚朋友彷彿大夢初醒。城市一派繁榮景象。自此你也想入社的話，就必須賄賂理事會成員，數額相當於住房首付款50%。

1979年基輔擁有36個住房建築合作社，名稱大多根據主管部門設立，比如“國家計委工作人員”、“藝術學”、“蘇聯科學”、“心臟病專家”、“郵電工作人員”、“1路公車”、“大學”、“動力工程師”、“飛行員”。

不過在蘇聯社會條件下，公民自掏腰包造房並非解決居住問題的萬靈藥。畢竟住房建築合作社不是你想加入就能入，只接受“急需者”——人均面積小於6平方公尺的家庭（1975年放寬至7.5平方公尺）。此外為避免社會貧富分化，合作住房有面積限制（每人不超過13.65平方公尺），房間數量不得多於家庭人數。所以就算合作社成員再有錢，也不能買下相鄰的兩套房變成一套大房。

合作房屋和國有房屋一樣，條件談妥也能交換。“黑市”上誕生了新概念：“未償付合作房”，就是說拿國有房屋換合作房屋（通常戶型較佳）的人將承擔25年還貸義務。

合作住房的最大優點是可以繼承，國有住房不行。後者住戶如果死了，家裡又沒有其他登記居住者，那麼國家收回再分配。很多老人的子女和孫輩不惜代價保住房子，實現的方式包括：

第一：用兩套住房（自己的和父母的）換取一套共同的。這個法子的缺點是尋找合適房源可能耗時太久，新房裝修加搬家不可避免要一筆大開支。

第二：家庭內部交換，比如奶奶（一室一廳）跟孫子換，而孫子跟父母同住。這個法子的優點是實際上每個人都留在原地，只改一改戶口登記，而且不產生裝修及搬家費用。

總而言之，最後種種的焦慮、手續、感受和在官員辦公室的踱步都成為過去式。你終於拿到交換許可證和新住房證，必須抓緊時間：許可證有效期為簽發之日起10天，須在期限內提交給新居住地房管處。搬家期限為一個月。

搬家同樣不簡單。一般來講分兩次，易碎物品如餐具、茶具、玻璃器皿、瓶裝果醬、自製罐頭等物品叫計程車運走，如果有開車的朋友就借人家車拉。家具、書籍、行李箱等雜物用廂型車。倘若東西少，還有一種貨運計程車。叫這些車請找弗拉基米爾街29號基輔運輸代理處，每車基礎費用2盧布，按里程加價（每公里25戈比）。而搬家最大花銷是裝卸費，取決於家具和重物件數、樓內有無電梯及搬家工的胃口。

隨著別列茲尼亞基區、奧博隆區、維諾格拉達爾區的成片新建住宅大規模入住，搬家量急增，政府又開設專門的家庭用品運輸機構。1979年基輔有八個這種機構，分別負責若干市區。

1995年烏克蘭實行住房商品化，從此人們都買賣房子，再沒交換的了。