［史話］城中城大樓憾事的「歷史共業」？

這陣子各大媒體版面熱烈談論的高雄城中城大樓，圍繞的話題包含都市更新、社會福利、消防安全等，眾多面向中皆提及產權複雜這個因素，原本只是聽在地耆老兩三句稍微帶過，幾乎都不太清楚是怎麼個複雜法。

目前看到媒體的報導，有些住戶僅持有地上權，而大樓所在土地包含14筆地號，官方初步清查，地主人數更多達117人。但就只是因為土地與房屋產權複雜而無法有效整理利用嗎？還是有更深一層的問題，影響著地主對於財產處分的意願呢？

後來一翻文獻資料，才驚覺當初城中城構築的美好計畫，埋藏著不肖商人的圖謀...

1974年高雄市政府決定強力執行府北地區的市地重劃，著手進行違建拆除。其中，城中城大樓是由地主與建商合建，1977年即見興建計畫的報導，不久也開始進行房屋預售。不過當時房屋預售的相關法規機制尚未完備，沒有受到保障的買主經常成了冤大頭，買下建商描繪出的「空中樓閣」之事層出不窮，而城中城大樓的承購戶們因為建商、律師與代書沆瀣一氣，後來也成了眾多苦主之一。

負責城中城興建的安陽建設公司，董事長蔡吉義在大樓完工後，除了私自經營全統百貨公司，同時不將永大工程公司購買的30戶房屋過戶，600戶套房與450戶的買主也無法取得產權，竟把產權抵押借款4500萬元，更誇張的還有積欠包商的3000多萬，以及經營百貨公司所欠下的大筆債務，與任職經理的共犯蘇水被控詐欺後一同潛逃。

原本1981年10月25日風光開幕的全統百貨，也因為蔡吉義經營不善加上週轉不靈，負債1000多萬元，兩個月不到就結束營業，可說是臺灣史上最短命的百貨公司。而且裝潢的5000萬元費用也未兌現簽付，12月關門的前一天許多廠商忙著搬貨，場面可說相當淒慘。

債台高築的城中城大樓，使得許多承購戶不願意支付尾款而障礙重重，最後隔年由蘇水出面與產權處理小組合作，安撫大部分的債權並已籌集200多萬繳清房屋稅，再辦理產權移轉，全統百貨也因債務問題解決而重新開幕。

不過看似要以快樂結局劃下句點，卻出現了小插曲，建商利用先前最高法院70年度台上字第1538號判決結果，以及房地過戶登記辦法變更，直接越過土地所有權人辦理部分房屋產權移轉登記，讓近40名地主目瞪口呆。

這則在城中城糾紛發生前出現的最高法院判決，使得未具地上權、典權、租賃關係的土地所有權人，對地上房屋不再有優先購買權，故各地政機關辦理房屋產權移轉時，申請者就無需檢附地處拋棄優先購買權的文件。因此，有法官認為在此種法律關係下，土地所有權人的權益似乎被剝奪，對於土地使用並無好處，也增加土地糾紛的訟源。

當時大樓已經蓋好，這些地主要再打官司訴請拆屋還地也是窒礙難行。可能因為過去的不愉快，加上土地與地上物分別持有的問題難以處理，導致有些地主對於自家土地不聞不問。光是土地就如此，那房屋呢？據新聞報導，後來甚至還出現沒有任何產權的人卻可以對外放租，更提高了管理制度建立的難度。

居心不良的建築商人，以及衍生問題的法院判決，兩者加乘下所形成的歷史共業，或許是這次高雄城中城憾事的肇因之一。

前陣子國會議員槓上行政首長的新聞發酵，「凡走過必留下痕跡」這句名言所說不假，許多公眾人物曾經的言行一一被揭露。而隨著臺灣民主化與科技化的腳步，現代人可以不用特地跑圖書館或博物館，就能在家用電腦搜尋到不少逐漸被公開的檔案資料，是很重要的優勢。

身處資訊爆炸的時代，需要我們發揮偵探的精神來抽絲剝繭，讓過往的事實越辯越明朗，在背負歷史共業之際深入了解緣由，避免重蹈覆轍，也警醒別有居心的人士切勿走上不歸之途。

目前找到的文獻尚為冰山一角，這樣的整理與推敲並不一定完全無誤，隱隱覺得或許還有一些內情，希望後續有更多資料或當事人協助補遺。此外，由於敝人對於法規較不熟悉，這篇拙文沒辦法說明太多後來土地法相關判決或修正變遷，或有可能解讀錯誤，也期待有其他專業者進一步賜教。